AKTUALIZACJA Z DNIA 03.06.2014
"Nie, proszę nie. Nie pomagajcie mi. Sam sobie poradzę. Sam chcę spłacić swój kredyt". Nie ma to jak trochę zdrowej ironii w Internecie. Tego typu komentarze można znaleźć pod artykułami dotyczącymi tego jak wygląda obecnie sytuacja kredytobiorców posiadających kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim. Jest o tym ostatnio głośno wszędzie ze względu oczywiście na wzrost kursu nieszczęsnego franka i wzrost wysokości rat nieszczęsnych kredytobiorców (czy aby na pewno?). Najgorzej mają ponoć ci, którzy sięgnęli po kredyt w 2008r. Minimum notowań franka wystąpiło dokładnie dnia 31 lipca 2008 (średni kurs NBP na poziomie 1,9596). Potem było już tylko gorzej.
Efekt jest taki, że wiele osób faktycznie ma problemy ze
swoimi kredytami. Zaczynają o tym głośno mówić, powoływane są stowarzyszenia,
zdarzają się występy w telewizji. Ogółem podnoszą się głosy, że kredyt
hipoteczny w obcej walucie z natury rzeczy jest narzędziem toksycznym i w ogóle
jako taki nie powinien być oferowany, a już na pewno nie szaremu Kowalskiemu.
Kredyt walutowy to gra w ruletkę, a przystępujący do niej nie mieli o tym
pojęcia. Dużo jest narzekań na banki i na sposób sprzedaży kredytów
hipotecznych. W konsekwencji pojawiają się pomysły, żeby pomóc frankowcom
poprzez ustawowe przewalutowanie ich kredytów na złotówki. Koszty takiej
operacji (niemałe koszty) miałyby wziąć na siebie banki albo też budżet państwa
(czyli my wszyscy, Pan, Pani... i Pani też). Głos w sprawie jakiś czas temu
zajął
nawet KNF (stanowisko pt. Ocena wpływu na sytuację sektora bankowego i polskiej gospodarki propozycji przewalutowania kredytów mieszkaniowych udzielonych w chf na pln według kursu z dnia udzielenia kredytu).
nawet KNF (stanowisko pt. Ocena wpływu na sytuację sektora bankowego i polskiej gospodarki propozycji przewalutowania kredytów mieszkaniowych udzielonych w chf na pln według kursu z dnia udzielenia kredytu).
Ja chciałbym wrócić jednak do początku mojego postu i
zastanowić się czy typowy frankowiec faktycznie ma poważny problem. Co
prawda kurs franka szwajcarskiego wzrósł drastycznie, ale jednocześnie spadły
stopy procentowe w Szwajcarii, a więc oprocentowanie kredytu. Jak więc
zachowała się rata? Często na forach pojawiały się nawoływania, aby
ktoś przedstawił na własnym przykładzie jak zmieniła się wysokość miesięcznej
raty. Też mnie to mocno interesowało. Chętnych do odpowiedzi niestety
raczej nie było. Trochę szukałem w Internecie, aż w końcu stwierdziłem, że
takie rzeczy można sobie policzyć, co też niniejszym będzie tematem niniejszego
postu.
No to do dzieła.
Jakie są założenia i jakich danych potrzebujemy?
Założenia: Franciszek Frankowski zaciąga kredyt dnia 31
lipca 2008r - czyli najgorszy na to moment (a co jak liczyć, to liczyć, według
NBP średni kurs franka w tym dniu to 1,9596).
Kredyt na 25 lat, na kwotę 208.910 franków, czyli według
kursu uruchomienia 1,91zł/CHF wynosi to dokładnie 400.000zł., marża w
wysokości 1,2%.
Teraz potrzebujemy tabelę kursów historycznych dla franka
(kurs sprzedaży z dnia 31 lipca 2008r. oraz kursy kupna z dni
płatności rat). W tym celu skorzystałem z danych mBanku.
Potrzebujemy też informacji jak zmieniało się oprocentowanie
w Szwajcarii (założyłem przeliczanie oprocentowania co 3 miesiące), czyli LIBOR
3M dla CHF.
No i już mamy wszystkie dane. Teraz pora włączyć arkusz
kalkulacyjny i zobaczymy co z tego wyjdzie.
No więc pierwsza rata wyniosła: 2.332zł. Najwyższa rata
to 3.101zł (maj 2012). Obecna rata to 2.884zł. Do kwietnia 2014r.
Frankowski zapłacił 69 rat. Tylko pięć z nich (słownie: pięć) przewyższyło
pierwszą ratę o więcej niż 30%. W najgorszych momentach Frankowski musiał
wysupłać z portfela dodatkowe 769zł ponad to, na co był przecież przygotowany w
lipcu 2008r. Obecna rata jest wyższa od pierwszej o 552zł. Uwzględniając, że w latach 2008-2014 mieliśmy
inflację, realnie wartość dzisiejszej raty (siła nabywcza tych środków) jest niższa niż w 2008r. (przy założeniu średniorocznej inflacji w tym okresie na poziomie 4% rocznie jest to 2.279zł). Wniosek? Żaden kredytobiorca "frankowy" nie
wywrócił się na swoim kredycie dlatego, że wzrósł kurs walutowy. Powodem
problemów najczęściej była utrata źródła zarobkowania.
Jeśli Frankowski biorąc kredyt pamiętał o tym, aby mieć
w budżecie miesięcznym kilkaset złotych rezerwy, to nie ma takiej możliwości,
żeby zawirowania kursowe wpędziły go w kłopoty.
No a jak wygląda kredyt dziś? Spłacony kapitał: 41.445
franków. Pozostały kapitał do spłaty: 167.464 franków, ale w rodzimej
walucie to aż 593.427 złotych.
I tu leży pies pogrzebany. I tu jest źródło potencjalnych
kłopotów. Dług Frankowskiego wzrósł niesamowicie, pomimo tego, że sumiennie
płacił on raty. Do tego dochodzi spadek wartości nieruchomości. I te dwa
czynniki sprawiają, że Frankowski z Frankowską zostali przywiązani do
mieszkania. Np. jego potencjalna sprzedaż pozostawiłaby ich nadal z dość dużym
długiem. Ciężko więc myśleć np. o przeprowadzce. W miarę spokojnie jest jeśli
Frankowski płaci raty. Jeśli jednak pojawią się z tym jakieś kłopoty (utrata
źródeł dochodu) no to są one automatycznie znacznie większe. Zabezpieczenie
kredytu wartością hipoteki jest niewystarczające i scenariusz według, którego
oddajemy mieszkanie bankowi i jesteśmy kwita nie wchodzi w grę.
Wiemy już trochę o tym jak wygląda sytuacja
Frankowskiego. A teraz zabawy ciąg dalszy. W tym samym czasie mamy postać Jana
Złotopolskiego, który bierze kredyt na 25 lat, na kwotę 400.000zł, ale tu
uwaga: w złotówkach (długo musiał przekonywać doradcę, że naprawdę tego chce).
Zobaczymy jak się będzie zachowywał jego kredyt. Marżę ustalimy w wysokości 1%.
Do tego potrzebujemy historyczną tabelę notowań WIBOR (znów założyłem
aktualizację oprocentowania co 3 miesiące).
No więc pierwsza rata wyniosła: 2.955zł. Najwyższa rata
to 2.968zł (styczeń 2009). Obecna rata to 2108zł. Do kwietnia 2014r.
Złotopolski zapłacił 69 rat. W zasadzie konsekwentnie od początku rata z
miesiąca na miesiąc malała. Jan Złotopolski ma też zdecydowanie
lepszą sytuację jeśli chodzi o pozostały do spłaty kapitał: 347.767zł.
Franciszek Frankowski niestety padł ofiarą ryzyka walutowego.
Kto wydał więcej na obsługę kredytu w latach 2008-2014?
Porównuję wydatki nominalnie, czyli sumę rat. Frankowski wydał: 188.133zł,
Złotopolski 167.331zł. Różnica to 20.802zł na korzyść
Złotopolskiego.
Podane kwoty to sumy rat płaconych w rozpatrywanym okresie.
Są to wielkości dosyć umowne, nie uwzględniające wartości pieniądza w czasie.
Nadają się tylko do porównania miedzy sobą. Żeby zobaczyć faktyczne straty/korzyści
trzeba by ocenić jakie różnice wystąpiły przy założeniu, że zaoszczędzone
pieniądze w każdym miesiącu nie były chowane do skarpety, ale lokowane.
Załóżmy więc następującą sytuację. Frankowski i Złotopolski
to dobrzy przyjaciele. Umówili się, że w każdym miesiącu będą porównywać swoje
raty, a ewentualne zaoszczędzone pieniądze w stosunku do sytuacji przyjaciela
będą lokowali na koncie oszczędnościowym (np. w styczniu 2010r. rata
Frankowskiego to 2.329zł, a rata Złotopolskiego to 2.391zł - Frankowski
zaoszczędzone 62zł przerzuca na konto).
Kto ma ile oszczędności w kwietniu 2014r.? Przy założeniu
oprocentowania netto na poziomie 3% w skali roku Franciszek Frankowski posiada 3.267zł, a Jan Złotopolski 24.833zł. Różnica na korzyść Złotopolskiego to
21.566zł.
Główna i fundamentalna różnica między dwoma panami polega
oczywiście na wysokości kapitału do spłaty i tu Jan Złotopolski wygrywa
bezapelacyjnie (nie robi prawie żadnej różnicy zmiana poziomu marży z
1% na 1,2%.)
W całej analizie pominąłem inne czynniki takie jak: prowizje, ewentualne
ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie nieruchomości, a przede wszystkim
fakt, że od jakiegoś czasu można spłacać kredyt bezpośrednio w walucie obcej co
pozwala obniżyć wysokość rat.CHF | PLN | różnica w zł | |
wartość kredytu | 208.910f | 400.000zł | - |
marża | 1,2% | 1% | - |
oprocentowanie sierpień 2008 | 3,94% | 7,5% | - |
oprocentowanie kwiecień 2014 | 1,22% | 3,71% | - |
rata w sierpniu 2008 w złotych | 2.332zł | 2.955zł | -663zł |
rata w kwietniu 2014 w złotych | 2.884zł | 2.108zł | 776zł |
suma rat w latach 2008 - 2014 w złotych | 188.133zł | 167.331zł | 20.802zł |
kapitał do spłaty w kwietniu 2014 w złotych | 593.427zł | 347.764zł | 245.663zł |
kurs franka w sierpniu 2008 | 2,12 | - | - |
kurs franka w kwietniu 2014 | 3,54 | - | - |
Na koniec warto obalić jeden dość mocno zakorzeniony mit. Bank naprawdę nie zarobił na wzroście kursu franka. Jest to często powtarzana bzdura. Banki kantowały niemało, ale gdzie indziej, np. na spreadzie. Zarabiają przede wszystkim na oprocentowaniu, na prowizjach no i oczywiście na pozostałych produktach, które udało się dołożyć klientowi.
Bank pożyczając franki (i nie ma to znaczenia, czy kredyt
był denominowany, czy indeksowany walutą) musiał zabezpieczyć swoją
pozycję. Korzystając z instrumentów rynku finansowego zabezpieczył się
przed zmianami kursu franka (zarówno przed wzrostem jak i przed spadkiem). Nie
może być inaczej. Zastanówmy się co by było, gdyby bank takich kroków nie
podjął, a dziś frank kosztowałby np. 1,03 złoty. Byłby w ogromnych
kłopotach. Nie chciałbym mieć w nim lokaty, konta, a nawet najmniejszej
karty przedpłaconej skoro tam pracują tacy specjaliści.
A wracając do naszej bajki. Niech będzie tak, że na
przeciwko Franciszka Frankowskiego i Jana Złotopolskiego mieszka komornik.
powiedzmy Bronisław Komo... albo lepiej nie. To może już koniec tego wpisu.
Pozdrawiam.
Pouczające case study:) Ciekawa jestem jaki będzie jego ciąg dalszy. Frankowskiemu zostało jeszcze ze 20 lat spłacania kredytu, a w tym czasie wieeeele może się jeszcze na rynku walutowym wydarzyć. Może rzeczywiście kredyty zostaną ustawowo przewalutowane, a później sytuacja kursowo - stopoprocentowa tak się odwróci, że blogerzy finansowi będą pisać kolejne kejsy o tym, jak super Frankowski wyszedłby in total na kredycie gdyby w roku 20XX nie został on ustawowo przewalutowany:)
OdpowiedzUsuńPolicz dla osób, którzy zaciągnęli kredyt CHF na 10, 15 lat
OdpowiedzUsuńPoliczyłem. Dużo liczenia, dużo liczb. Kto ma cierpliwość zapraszam: http://poproszetrzygrosze.blogspot.com/2014/06/o-kredytach-frankowych-ciag-dalszy.html
Usuń