wtorek, 3 czerwca 2014

O kredytach "frankowych" ciąg dalszy...

Po pierwszych tygodniach mojego blogowania stwierdzam, że najwięcej zainteresowania wzbudził artykuł o potencjalnych kłopotach osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich: http://poproszetrzygrosze.blogspot.com/2014/05/na-ratunek-frankowcom.html

W komentarzu internauta, który pozostał anonimowy zasugerował w krótkich żołnierskich słowach, żebym wykonał podobną analizę dla osób, które zaciągnęły kredyt na 10 lat i na 15lat, a nie tak
jak w mojej analizie na 25 lat.

Interakcja najważniejsza

Anonimowy internauta wypowiedział się dość lakonicznie i tym samym zaintrygował mnie. Co miał na myśli? Czy wie coś, czego ja nie wiem? A może ma taki kredyt właśnie na krótszy okres?
Zaciekawiło mnie jakie mogą być wyniki, więc wróciłem do swojego pierwotnego arkusza wyliczeń z zamiarem przeanalizowania jakby tu go szybko zmodyfikować, żeby uzyskać wyniki dla sytuacji, o której pisze "anonimowy". Po za tym zawsze liczę na interakcje z czytelnikami, więc tym chętniej przystąpiłem do zadania.

Zacząłem pracę i....z konsternacją odkryłem, że w moim poprzednich obliczeniach znalazł się błąd. Excel oczywiście świetnie automatyzuje obliczenia na długich ciągach liczb. Niestety padłem tego ofiarą, nieuważając dostatecznie przy wprowadzaniu formuł. A więc moja dzisiejsza praca zaczęła się od korekty wyliczeń dla okresu 25lat i aktualizacji artykułu, co niniejszym uczyniłem. Błąd, który popełniłem dotyczył wysokości rat we franku szwajcarskim. Pozostałe dane, w tym obliczenia dla złotówek oraz kapitał do spłaty dla obydwu kredytów były i są prawidłowe. Ostatecznie wyniki zmusiły mnie częściowo do zmiany wniosków. W błędnej wersji wyliczeń wyszło, że obydwaj kredytobiorcy ponieśli do tej pory w związku z regulowaniem rat  podobne wydatki. Prawidłowe obliczenia wskazały na różnicę  w kwocie ponad 20.000zł na korzyść Złotopolskiego. Ech, trzeba mieć więcej pokory dla Excela. Za pomyłkę przepraszam i zachęcam do lektury poprawionego artykułu.

A teraz już postaram się przedstawić jak będą wyglądały różne liczby w przypadku kredytu hipotecznego na okres 10 lat i 15 lat.

Założenia (tak jak w pierwszym artykule).



CHF PLN
wartość kredytu 208.910f 400.000zł
marża 1,2% 1%
oprocentowanie sierpień 2008 3,94% 7,5%
oprocentowanie kwiecień 2014 1,22% 3,71%


WYNIKI:


okres kredytu: 25 lat CHF PLN różnica w zł
rata w sierpniu 2008 w złotych 2.332zł 2.956zł -624zł
najwyższa rata w złotych 3.101zł 2.969zł 133zł
najniższa rata w złotych 2.324zł 2.098zł 226zł
rata w kwietniu 2014 w złotych 2.884zł 2.109zł 775zł
suma rat w latach 2008 - 2014 w złotych 188.134zł 167.331zł 20.802zł
kapitał do spłaty w kwietniu 2014 w złotych 593.428zł 347.765zł 245.663zł
okres kredytu: 15 lat


rata w sierpniu 2008 w złotych 3.275zł 3.708zł -433zł
najwyższa rata w złotych 4.861zł 3.719zł 1.141zł
najniższa rata w złotych 3.275zł 2.999zł 276zł
rata w kwietniu 2014 w złotych 4.536zł 3.007zł 1.529zł
suma rat w latach 2008 - 2014 w złotych 292.599zł 224.340zł 68.259zł
kapitał do spłaty w kwietniu 2014 w złotych 475.838zł 282.187zł 193.651zł
okres kredytu: 10 lat


rata w sierpniu 2008 w złotych 4.488zł 4.748zł -260zł
najwyższa rata w złotych 7.066zł 4.758zł 2.308zł
najniższa rata w złotych 4.488zł 4.150zł 338zł
rata w kwietniu 2014 w złotych 6.606zł 4.156zł 2.450zł
suma rat w latach 2008 - 2014 w złotych 423.744zł 299.351zł 124.393zł
kapitał do spłaty w kwietniu 2014 w złotych 328.144zł 195.804zł 132.340zł

Wnioski?
Analizując wysokość pierwszej raty wychodzi, że generalnie im krótszy okres kredytowania tym mniej "opłacało się" w 2008r. brać kredyt we franku szwajcarskim. Dla kredytu na 25 lat rata "frankowa" stanowiła 78,9% raty złotowej. Dla 15lat i 10 lat było to odpowiednio: 88,3% i 94,5%.
Ciekawostka jest taka, że działa to do pewnego momentu. Przy hipotetycznym kredycie na okres 75 miesięcy (6 lat i 3 miesiące) pierwsze raty złotowa i walutowa są takie same. Potem mniejsza jest rata złotowa.

Im krótszy okres tym bardziej "urosła" najwyższa rata w porównaniu do pierwszej raty. Dla 25-letniego kredytu było to 133%, , dla 15-letniego 148%, a dla 10-letniego 157%. Innymi słowy: w tych warunkach i przy tych założeniach, im krótszy okres kredytu tym bardziej rata była podatna na wahania w związku ze zmianą kursu walutowego (tym większe ryzyko dla kredytobiorcy).

Przy skracaniu okresu kredytu z 25 lat do 15 lat i do 10 lat rośnie (i to bardzo) różnica w sumach rat wpłaconych przez kredytobiorcę walutowego i złotowego. Jest to odpowiednio ok. 21tys, ok. 68tys, ponad 124tys.

Im krótszy okres kredytu tym bardziej ostatnia rata (kwiecień 2014r.) walutowa przewyższała ostatnią ratę "złotową". Było to odpowiednio 36,78% dla kredytu 25-letniego, 50,83% dla kredytu 15-letniego i aż 58,96% dla kredytu 10-letniego.

Reasumując: im krótszy okres kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich tym bardziej był o niekorzystny w porównaniu do kredytu złotowego na ten sam okres.

Mam nadzieję, że nie zamęczyłem liczbami. Pozdrawiam wszystkich czytelników, a w szczególności osobę, która swoim komentarzem sprowokowała dzisiejszy wpis.

2 komentarze:

  1. Komentarz Anonimowego również mnie zdziwił, bo jakby nie wprost sugerował ciekawy wynik. A właściwie dlaczego miałoby wyjść inaczej? Jeżeli ostatnie 6 lat to były warunki niesprzyjające frankowcom, to tym bardziej przejechał się na nich ten, kto w tym okresie spłacił większą część kredytu. Frankowski, który brał kredyt na 15 lat, w tych niesprzyjających warunkach spłacił około 40% kredytu. Ten, który wziął kredyt na 25 lat, spłacił dopiero około 24% kredytu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Też się spodziewałem ciekawego wyniku. No a tak jak piszesz nie wyszło nic bardzo odkrywczego. Ale pożytek jest taki, że skorygowałem swoje wcześniejsze błędne obliczenia. Pozdrawiam.

      Usuń